Pensando em comprar um terreno para construir?

Depois de alguns meses procurando sua casa ideal, você finalmente chegou à conclusão de que ela não existe, ou então, que custaria bem menos se você mesmo a construísse. Frente a esta constatação, você resolveu dar o primeiro passo na direção da realização deste sonho: comprar o terreno.

Além dos valores envolvidos serem menores, é mais difícil para pessoas leigas checarem alguns pontos que não passariam desapercebidos por outros profissionais. Este artigo se baseia em recomendações elaboradas pelo Procon sobre os riscos envolvidos com a documentação do terreno. Portanto, se você está pensando em comprá-lo, vale a pena uma leitura mais detalhada, para evitar dores de cabeça mais tarde.

Só acredite no que seus olhos examinarem
A primeira recomendação é bastante óbvia: nunca compre um terreno antes de visitá-lo. Não confie em fotos, na palavra de conhecidos, veja com os seus próprios olhos e confira se as informações sobre o terreno batem com a realidade.

O mesmo vale para o depósito. Não se sinta pressionado por argumentos do tipo "você não pode demorar muito, pois algumas pessoas já demonstraram interesse pelo terreno...". Temendo perder esta oportunidade, alguns concordam em adiantar um sinal para garantir sua exclusividade, esquecendo-se que, no caso de desistência em relação ao negócio, perderão o direito a este dinheiro.

Vale a pena fazer uma visita à Prefeitura para verificar as condições do terreno: se este faz, ou não, parte da planta aprovada pela Prefeitura, ou se trata de área invadida, por exemplo. Não se esqueça de checar a infra-estrutura disponível nas proximidades, como ruas abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia, avaliando se estas atendem às suas necessidades.

Muito cuidado na hora de comprar terreno próximo às áreas de proteção de mananciais, como represas, rios e nascentes. Estas áreas apresentam restrições de uso, além de necessitarem de aprovação especial por parte dos órgãos responsáveis. A proximidade de recursos hídricos, que parece ser um ponto favorável à compra do terreno, pode acabar se tornando uma enorme dor de cabeça na hora de construir a sua casa.

Informe-se junto aos órgãos responsáveis
Faça uma visita nos principais órgãos governamentais para checar se está tudo em ordem com o terreno. Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está aprovado. Já na secretaria municipal de habitação, você deve confirmar se o terreno não está localizado em área de utilidade pública ou de interesse social, pois neste caso você corre o risco de ter o terreno desapropriado.

Assim como acontece na compra de imóvel, não se esqueça de checar se o IPTU foi quitado. Caso contrário, depois da compra você acabará sendo responsável pelas dívidas pendentes no terreno. Por último, confira se o imóvel está registrado e peça uma certidão negativa de ônus e de alienação, pois só assim você poderá ter certeza de que é o verdadeiro proprietário do terreno.

Não acredite em promessas verbais dos vendedores. Muitos tendem a minimizar a importância dos problemas com documentação, na tentativa de agilizar o negócio. No final das contas, caso existam irregularidades, é você quem vai acabar tendo que arcar com os custos.

Atenção aos detalhes da proposta
O primeiro passo para adquirir o seu terreno é fazer uma proposta, apesar de você ter que assinar um termo de compromisso, isto ainda não é um contrato de compra.

No documento que formaliza a proposta deverão constar os dados sobre localização (com planta aprovada), valor do lote e do sinal sendo pago, modo de pagamento e de reajuste, com especificação do índice a ser usado nos reajustes, assim como a taxa de juros no caso de compra em prestações. Além disto, na proposta deve constar prazo de validade, ou de aceitação da proposta, que em geral não deve ultrapassar os 30 dias.

Por último, é importante estabelecer os direitos e obrigações em caso de arrependimento de uma das duas partes. Se a desistência for do comprador, este perderá o sinal que foi antecipado. Já no caso de desistência do vendedor, este deverá restituir ao interessado na compra o valor em dobro do sinal pago.

Não se esqueça de perguntar sobre todos os custos envolvidos, como taxa de manutenção, filiação à associação de moradores, etc. Como o valor do sinal, em geral, reflete 20% do valor do terreno, recomenda-se que você tome todas as precauções possíveis antes de pagar esta quantia, como, por exemplo, pedir para um advogado ou órgão de defesa do consumidor analisar o documento de proposta antes da assinatura.

Confira se tudo que foi acordado está no contrato
Se, depois de tudo isso, você se sentir seguro de que tudo está em ordem e sua proposta foi aceita, então agora é hora de assinar o contrato de compra. Aqui também é preciso atenção, muitas pessoas acabam se sentindo tão felizes com a aceitação da proposta que tudo no que pensam é em assinar o contrato o mais rápido possível.

Porém, antes disto, certifique-se de que as cláusulas registram exatamente aquilo que foi concordado entre as partes. Não se esqueça de riscar todos os espaços em branco, pois em alguns casos de fraude, os contratos são ajustados para incluir novas cláusulas, que você nunca viu.

O contrato deve conter as seguintes informações: nome, RG, CPF e, no caso de empresa, CGC, nacionalidade, estado civil e local de residência do comprador e do vendedor do terreno, assim como as características do terreno. Também deve estar detalhado o valor do imóvel, assim como forma de pagamento e valor do sinal antecipado pelo comprador na hora da aceitação da proposta. Assim que o contrato estiver assinado, o comprador deve registrá-lo no Cartório de Imóveis da região.

Se você está comprando apenas meio lote, cheque junto à Prefeitura se existe a possibilidade de desdobrar o lote original em dois. Caso contrário, você não conseguirá regularizar o terreno ou aprovar qualquer planta para construção, assim como obter escritura definitiva, etc.

Pague em dia
Caso a compra seja parcelada, pague sempre as prestações em dia, guardando sempre os recibos. Esta é a sua garantia de quitação da dívida quando for lavrar a escritura. Se, por acaso, o vendedor agir de má fé e se recusar a receber os pagamentos, na tentativa de retomar o terreno, pague as prestações em juízo, solicitando que o vendedor seja notificado de que os pagamentos estão sendo efetuados em dia.

Uma vez concluídos os pagamentos, leve todos os seus documentos pessoais, assim como contrato e recibos a um tabelião, que então lavrará a escritura. Não pague a Taxa de Minuta ou Termo de Quitação, freqüentemente cobrada pelos vendedores neste momento. Se esta cobrança lhe for imposta, entre em contato com um órgão de defesa do consumidor. Feito tudo isto, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e peça na prefeitura a alteração do lançamento do IPTU em seu nome, fornecendo endereço para envio dos carnês. Agora é só planejar a construção!

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Desde já nosso agradecimento,

Dalmer O. de Alvarenga